Инвестиции
Апартаменты в Кореизе как инвестиция: что можно посчитать сейчас, а что — только после прайса
Мы не рисуем таблицу доходности с процентами до открытия продаж — это было бы враньё. Зато уже сейчас можно разобрать структуру комплекса, редкость форматов, календарь и расходы нежилого помещения. Это и есть инвестиционный анализ на предстарте.
Структура предложения
400 массовых и 84 редких лотов
Из 484 апартаментов 400 — студии и односпальные. Это массовый сегмент комплекса: он задаёт стартовую цену «за метр», на него будет самый широкий спрос на аренду и самая острая конкуренция при перепродаже внутри дома. Оставшиеся 84 лотов — двух-, трёхспальные и пентхаусы — редкость: их не хватит на всех, кто захочет большой формат с террасой в Кореизе.
- Студии: 196 лотов, 31–77 м² — 40 % комплекса
- 1 спальня: 204 лотов, 51–108 м² — 42 % комплекса
- 2 спальни: 59 лотов, 70–115 м² — 12 % комплекса
- 3 спальни: 17 лотов, 86–117 м² — 4 % комплекса
- Пентхаусы: 8 лотов, 209–362 м² — 2 % комплекса
Инвестиционный вывод на этом этапе простой: в массовом сегменте выбор решает этаж и вид, в редком — сам факт наличия лота. Что из этого «выгоднее» — зависит от цены за метр, которую застройщик назначит каждому формату, и мы её пока не знаем.
Аренда
Сезон, оператор и честные допущения
Кореиз и Мисхор — курорт с выраженным сезоном: высокий спрос с июня по сентябрь, бархатный сезон до середины октября, зимой — длинная аренда и редкие праздники. Любой расчёт посуточной сдачи, который берёт летнюю ставку на 365 дней, — обман.
Гостиничный оператор, программа доходности и тарифы на эксплуатацию в декларации не раскрыты. Пока застройщик не опубликовал условия, мы считаем сценарий владельца «сам сдаю через площадки» и сценарий «живу сезонами, сдаю остаток года» — без гарантированной доходности.
В плюс формату — террасы у всех лотов (арендаторы ЮБК платят за них охотнее, чем за метры внутри) и нежилой статус: посуточная сдача в гостиничном комплексе не противоречит назначению здания.
Календарь
Горизонт вложения — от трёх до шести лет
Ввод по декларации — III квартал 2029, передача по ДДУ — до 30.06.2032. Инвестору важны обе даты: первая определяет, когда лот можно сдавать, вторая — крайний срок, на который стоит рассчитывать при консервативном планировании. Между ними — почти три года запаса, который застройщик закладывает в договор.
Стратегия «купить на старте — продать по переуступке до ввода» на нежилых объектах работает так же, как на квартирах, но рынок покупателей уже: без семейной ипотеки часть спроса отпадает. Это надо учитывать в сценарии выхода.
Что мы пришлём по заявке: календарь стройки, разбор редкости по секциям, список расходов нежилого помещения и шаблон расчёта, в который вы подставите цену, когда она появится.
Вопросы
Про доходность спрашивают
- Какая доходность у апартаментов в «Киммерионе»?
- До открытия прайса любой процент — выдумка: неизвестна цена входа, а значит и знаменатель. Известны только параметры лота (площадь, этаж, терраса) и календарь: ввод в III квартале 2029, передача до 30.06.2032. Мы считаем сценарий индивидуально после публикации цен и не публикуем «12 % годовых» на сайте.
- Из чего складывается доход владельца апартаментов на ЮБК?
- Из двух частей: аренда (сезонная посуточная или круглогодичная длинная) и переоценка лота по мере готовности объекта. Первую съедают сезонность, расходы на эксплуатацию и налог по нежилому фонду, вторая зависит от стартовой цены и темпа стройки — обе оценивать до прайса рано.
- Какие лоты обычно ликвиднее при перепродаже?
- Компактные форматы с понятной планировкой и хорошим видом: студии и односпальные на средних и верхних этажах башен. Редкие форматы — двух-, трёхспальные и пентхаусы — продаются дольше, но их в комплексе в разы меньше, что само по себе аргумент.
- Какие расходы у владельца нежилого помещения?
- Налог на имущество по ставке для нежилых объектов, коммунальные тарифы для нежилого фонда, плата за эксплуатацию общих зон гостиничного комплекса, при сдаче — комиссия управляющей компании или площадок бронирования. Оператор и тарифы в декларации не раскрыты — уточняем по мере публикации.
10 / Заявка
Разбор лота под ваш сценарий — после публикации цен
Оставьте канал связи и формат. Пришлём шаблон расчёта и редкие лоты по секциям сейчас, цены и условия — первыми при открытии продаж.
Один лот · один менеджер · без звонков «по базе»